Loi Jeanbrun : un nouveau levier pour dynamiser l'investissement locatif ?

Dispositif Jeanbrun : une nouvelle incitation fiscale pour relancer l'investissement locatif privé

Présenté lors des vœux annuels d'Action Logement, le dispositif Jeanbrun marque un changement de cap dans la politique de soutien à l'investissement locatif. Abandonnant le projet de statut du bailleur privé, le gouvernement mise sur une nouvelle mesure fiscale intégrée au projet de loi de finances pour 2026 (article du PLF 2026), avec pour ambition de redynamiser un marché locatif privé en net recul depuis la fin du Pinel.

Le dispositif s'articule autour d'un mécanisme d'amortissement fiscal annuel, dont le niveau varie selon les loyers pratiqués, avec une orientation résolument sociale. Évolution majeure par rapport aux dispositifs précédents : l'avantage fiscal serait imputable sur le revenu global, et non plus limité aux seuls revenus fonciers. Un levier supplémentaire pour renforcer l'attractivité du dispositif auprès des investisseurs soumis au régime réel.

Autre rupture avec le Pinel : l'absence de zonage géographique. Les taux d'amortissement s'appliqueraient quelle que soit la localisation du bien. Si cette souplesse élargit le champ des opportunités pour les investisseurs, elle accroît en contrepartie l'importance de l'analyse du marché local. L'équilibre économique des opérations reposera en effet davantage sur la cohérence entre prix d'acquisition et niveaux de loyers réellement pratiqués. Pour bénéficier du dispositif, les propriétaires bailleurs, dans le neuf comme dans l'ancien, devraient s'engager sur une durée minimale de neuf ans.

Amortissement locatif : des taux adaptés au neuf et à l'ancien

Par ailleurs, le dispositif serait également ouvert à l'immobilier ancien, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. Les taux d'amortissement y sont plus modérés que dans le neuf et assortis d'un plafond unique.

Dans tous les cas, le plafond annuel d'amortissement serait fixé à 10 700 €.

Autre mesure notable pour les bailleurs au régime réel : la prolongation du déficit foncier jusqu'au 31 décembre 2027. Ce mécanisme permet, en location nue, de déduire les travaux des revenus fonciers et de générer un déficit imputable, renforçant ainsi l'intérêt fiscal des opérations de rénovation.

Le gouvernement promet une fiscalité attractive pour relancer le marché

« Vous aurez un avantage fiscal conséquent à investir dans la pierre », a déclaré Vincent Jeanbrun, ministre chargé du Logement et de la Ville, lors de son passage dans l'émission Le Grand Entretien sur BFM Business. Une annonce qui marque un tournant dans la politique du logement et vise à stimuler l'investissement locatif privé.

Le ministre a rappelé le poids considérable des petits épargnants dans le parc locatif français : un quart des familles occupe aujourd'hui un logement appartenant à un investisseur particulier. « C'est considérable de remobiliser cette épargne », a-t-il souligné, justifiant ainsi l'urgence de mesures incitatives pour dynamiser ce segment du marché.

Vincent Jeanbrun promet des dispositifs « du jamais vu par rapport à ce qui s'est fait ces dernières années », avec pour objectif de rendre l'investissement dans la pierre « pleinement utile et rentable ». Un signal fort adressé aux investisseurs, alors que le secteur locatif traverse une période d'incertitude réglementaire et fiscale.

Avec le dispositif Jeanbrun, le gouvernement envoie un signal fort aux investisseurs privés : relancer l'investissement locatif ne passe plus seulement par des aides ponctuelles, mais par une fiscalité pensée pour être à la fois attractive, sociale et durable. Le Parlement doit encore se prononcer: reste à voir si ce dispositif saura relancer l'investissement locatif et répondre aux besoins de logement.